Vous vendez des terres agricoles, des prés ou une propriété rurale dans le Loiret ? Avant la signature, la vente doit en principe être notifiée à la SAFER, qui dispose d’un droit de préemption lui permettant d’acheter le bien à la place de l’acquéreur choisi. Ce mécanisme, prévu par le Code rural et de la pêche maritime, vise à préserver la vocation agricole des terres et à favoriser l’installation des agriculteurs. Biens concernés, délai de réponse, exemptions, contre-proposition de prix : voici ce qu’il faut savoir avant de vendre.
Qu’est-ce que la SAFER ?
Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) sont des sociétés privées chargées de missions d’intérêt général : maintenir et développer l’agriculture, protéger l’environnement et les paysages, accompagner le développement local. Dans le Loiret, c’est la SAFER compétente pour la région Centre-Val de Loire qui reçoit les notifications de vente.
Quels biens sont concernés ?
Le droit de préemption de la SAFER porte principalement sur :
- les terres agricoles et les terrains nus à vocation agricole ;
- les bâtiments d’exploitation et, dans certains cas, les bâtiments d’habitation qui en dépendent ;
- certains biens situés en zone naturelle ou rurale ;
- sous conditions, les parts ou actions de sociétés détenant des biens agricoles, ainsi que l’usufruit ou la nue-propriété de ces biens.
Il s’applique aux ventes et, plus largement, aux cessions à titre onéreux. Le décret qui autorise la SAFER à préempter peut fixer une surface minimale en dessous de laquelle elle ne peut pas intervenir : votre notaire vérifie la situation de votre parcelle.
La procédure : le rôle du notaire
La notification au moins deux mois avant la vente
Le notaire chargé de la vente notifie le projet à la SAFER au moins deux mois avant la date prévue de la cession. La notification précise notamment le prix, la désignation du bien, les conditions de la vente et l’identité de l’acquéreur pressenti. Cette information est due même lorsque la vente entre dans un cas d’exemption, pour que la SAFER puisse en vérifier le bien-fondé.
Les réponses possibles de la SAFER
La SAFER dispose de deux mois à compter de la réception de la notification pour se prononcer. Trois situations sont possibles :
- Elle renonce, expressément ou en laissant passer le délai : la vente peut être conclue avec l’acquéreur prévu, aux prix et conditions notifiés.
- Elle préempte au prix notifié : elle se substitue à l’acquéreur et la vente est conclue avec elle. Elle devra ensuite revendre le bien à un acquéreur qui répond à ses missions, souvent un agriculteur.
- Elle préempte avec une offre de prix inférieure : le vendeur dispose alors de six mois pour accepter cette offre, retirer son bien de la vente, ou demander au tribunal judiciaire de fixer le prix. À défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté l’offre de la SAFER.
Les cas où la SAFER ne peut pas préempter
La loi prévoit plusieurs exemptions, définies notamment à l’article L143-4 du Code rural et de la pêche maritime. Parmi les plus fréquentes :
- certaines ventes au sein de la famille proche, entre cohéritiers ou entre parents et alliés, dans la limite des degrés de parenté prévus par le texte ;
- la vente au fermier ou au métayer qui exploite le bien depuis plus de trois ans ;
- certaines opérations d’échange destinées à regrouper des parcelles ;
- les parcelles classées en nature de bois et forêts, sauf exceptions.
L’application de ces exemptions dépend de conditions précises : il est recommandé de les faire vérifier par votre notaire avant de vous engager avec un acquéreur.
Et le droit de préemption du fermier ?
Lorsque les terres sont louées par bail rural, le fermier qui exploite le bien depuis au moins trois ans bénéficie lui aussi, sous conditions, d’un droit de préemption. Celui-ci prime sur celui de la SAFER. Le notaire doit donc purger les deux droits, dans l’ordre prévu par la loi. Retrouvez les questions liées aux terres louées sur notre page droit rural.
Que se passe-t-il si la SAFER n’est pas informée ?
Une vente conclue sans notification préalable, alors qu’elle était soumise au droit de préemption, peut être annulée à la demande de la SAFER, qui peut en outre réclamer des dommages et intérêts. C’est l’une des raisons pour lesquelles la vente de biens ruraux doit être préparée avec soin.
Questions fréquentes
Combien de temps la SAFER a-t-elle pour répondre ?
La SAFER dispose de deux mois à compter de la réception de la notification adressée par le notaire. Son silence pendant ce délai vaut renonciation à préempter.
La SAFER peut-elle imposer un prix plus bas ?
Elle peut faire une offre à un prix inférieur. Le vendeur n’est pas obligé de l’accepter : il peut retirer son bien de la vente ou demander au tribunal judiciaire de fixer le prix, dans un délai de six mois.
Faut-il notifier la SAFER quand on vend à un membre de sa famille ?
Oui, en principe. Même lorsque la vente entre dans un cas d’exemption, la notification reste due pour permettre à la SAFER de vérifier que les conditions de l’exemption sont remplies.
Qui s’occupe de la notification à la SAFER ?
C’est le notaire chargé de la vente qui adresse la notification à la SAFER et qui suit sa réponse avant la signature de l’acte.
Vous envisagez de vendre ou d’acheter des terres agricoles ? Prenez rendez-vous avec l’office.